招商蛇口：稳中求进，坚持追求有质量地增长

7月26日晚，招商蛇口发布半年度业绩快报。报告期内，公司营业总收入同比下降0.33%，归属于上市公司股东的净利润同比下降34.17%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。

2024年上半年，房地产市场整体仍处于低位弱势整理阶段，延续筑底调整的态势，销售下滑、盈利亏损，是大多数房企的真实写照。据中国房地产报统计，已发布2024上半年业绩预告的72家A股上市房企中，归属母公司净利润为亏损的房企达47家，占比超过6成，其中，21家房企发出首次亏损预警。

房地产行业依旧面临新旧动能转换，也考验房企的综合实力和可持续发展的能力。国资背景的房企受到更多关注，招商蛇口以其经营稳健且不断转型革新，成为行业标杆与机构眼中的价值投资标的。

近年来，招商蛇口围绕开发业务、资产运营和城市服务三大业务板块，始终坚持“以客户为中心”，为客户提供全维度、全周期的产品与服务，建设“好房子”、运营“好资产”、提供“好服务”。

产品迭代:产品品质提升“与时俱新”

招商蛇口发布的6月销售情况简报显示，2024年上半年，招商蛇口公司累计实现签约销售面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1,009.52亿元，行业排名稳站前五。这得益于招商蛇口对产品品质的不断追求。

作为头部房企，招商蛇口在政策研究跟踪、市场情绪感知和动态调整操盘策略方面表现得突出，因此能抢占市场主动权，存货去化坚定、高效。同时，在全维展示提升、周边配套完善等方面发力，也在不断提升项目产品力和服务力。其中，产品力的持续迭代更新，可以看出是招商蛇口对当前地产市场产品走向的突破性思考与实践，亦是招商蛇口的“与时俱新”和综合实力的象征。

招商蛇口基于品质化、多元化的居住需求，在空间与功能维度实现多种革新，对立面美学、空间创新、场景定制、服务细节的持续打磨，重构理想居住秩序。例如，招商·武昌序，它以全球高奢酒店设计为灵感，打造约70米恢弘奢隐门庭，搭配流光溢彩的墙灯效果，联合周边商业裙楼形成超210米的超级城市界面。恢弘气势的背后，是一条步行动线，在奢石、羽毛枫和水系在灯光的烘托下，有种穿越宫殿的仪式感。让“高门大院出贵人”的高门，与现代建筑形意握手言欢，通过奢隐门庭、“三园六序”景观布局、中央车站等多重动线节点，打造酒店化归家礼遇。此外，招商·武昌序以全新“类四代住宅”重新解构空间设计，成为一大吸睛点，也更能彰显招商蛇口在空间与功能维度的功夫之精。武昌序规划建面约155-186平方米的大平层，以LDKBG一体化无界空间立序“豪宅教科书”。270度寰幕会客厅带来长卷式观景体验。创新超广角浮岛式阳台与全景落地窗无缝衔接，实现IMAX级别的采光与景观视野，让视界突破边界。顶奢酒店套房式设计集休息、卫浴、衣帽、飘窗、收纳等功能与一体，行政级总套“豪华规格”带来奢阔的舒居体验。

除了空间与功能的升级，当下消费升级、居住升级更多体现在精神的需求、情感的需求，居住成为表达生活观的重要载体。如果说招商蛇口在产品设计上的变革是一次空间的重构，其在配套服务与生活体验方面的创新，则是一种对位新时代，甚至引领未来生活方式的实践。招商·武昌序在园林设计上独树一帜。其园林设计以“江水之序”的自然元素，挥洒出“千里江山图”折叠式台地园林的沉浸体验，从归家大门、立体下沉庭院、三进奢隐庭院，到会客水院、儿童聚场、林隐草坪，打造多重叠水体系，庭院水系与会所通过巨幕落地玻璃相连，打开视线通廊，形成独特“无界”之景。

此外，招商蛇口在今年建立“首席设计师产品经理制”，从体系保障和人才培养方面，确保产品技术、研发硬实力的稳步提升。形成“持续迭代”长效机制持续迭新产品力。从市场需求出发，精研品质生活趋势，重构空间与功能，升级服务与体验，于市场而言，这是一次产品升级，于生活而言，更是一次居住方式的全新表达与理想生活体验的创新探索。

服务升级:招商积余“城市服务生态”引领创新

招商积余是招商蛇口旗下城市服务业务板块的重要参与者，在今年重组上市5周年之际，发布“招商积余 服务美好”全新品牌主张,响应“物业服务+生活服务”“社区嵌入式服务”发展趋势，以全业态、全价值链、全场景的综合解决方案构建城市服务生态。

招商蛇口通过科技赋能和服务创新，服务质量和专业化水平不断提升。目前招商积余服务项目超过2100个，包含住宅、办公、商业、园区、政府、学校、公共城市空间等。

为实现物业管理的智能化、精细化和人性化，招商积余在智慧物业管理、物联网、人工智能和大数据分析等方面进行了探索和实践。同时通过开展“安心家园”“绿萝行动”等特色品牌活动，增添社区活力。由此打造的“值得托付的家人、机构服务领创者、城市繁兴共治者”3个差异化价值标签，搭建出一个全面、高效、可持续的城市服务体系，引领行业创新。

商业提速:招商商管轻资产赛道加速奔跑

商业空间是美好生活空间的重要组成部分，也是城市更新和城市发展的核心驱动力之一。招商商管作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，以“X+商业”为核心理念，以多元产品与特色品牌为内驱动力，全方位覆盖从滨水城市综合体到社区级购物中心，以优质的多业态协同和精细的成本管控，打造明星标杆项目，提升资产价值。

7月1日，招商蛇口在上海的首个轻资产商业项目——传媒港花园里正式开业。此前2023年12月26日，招商商管与西岸集团就上海徐汇西岸签署传媒港花园里商业运营管理协议，该项目从签约到开业仅用时半年，招商蛇口以专业实力和丰富资源为西岸商业注入全新的力量。

招商蛇口在商业领域聚焦商业综合体、甲级写字楼等业态的项目投资、运营和资产管理。近3年来，招商商管业务年均增速超30%，截至2024年6月底，持有和管理商业项目超80个，总商业面积超500万平方米，“X+”商业差异化战略稳步前行。在深耕持有商业的同时，以夯实的运营能力、出类拔萃的营销能力与商业资源招商能力，积极兑现商业轻资产赛道布局，目前，招商商管轻资产合作项目近15个，优化资源配置，实现高质量发展和收益快速增长，助推传统商管逆势破局，展现出资产运营的专业优势及核心竞争力。

另据报道，2024中国购物中心与连锁品牌发展峰会发布了“2024CCFA金百合购物中心最佳实践案例”，其中，招商商管旗下深圳蛇口招商花园城获评“商业设计创新主题案例”，厦门海上世界、苏州琴湖溪里招商花园城获评“营销创新主题案例”。

代建发力:招商建管“建设美好生活”

2024年3月，招商蛇口成立全国代建业务的统筹管理主体——招商建管，标志着招商蛇口在轻资产管理领域的又一重大部署，开启多元化轻资产战略的新纪元。在招商蛇口战略转型中，招商建管以其关键支点的角色，不仅整合了招商局集团的平台资源，更是深度吸纳了招商蛇口在城市运营领域的丰富经验。秉持着“建设美好生活”的企业使命，招商建管致力于推动代建业务向更加专业、安全、简单的方向发展，立志成为代建行业的龙头企业，为建设更为美好的生活贡献自身力量。

招商建管代建业务全覆盖政府代建、商业代建和资本代建。其中，政府代建主要服务于政府基础设施项目，为政府提供从项目前期策划、规划设计到建设施工、竣工验收等全流程的服务；商业代建则针对各类企业客户，提供全面的代建解决方案，根据客户需求量身定制服务内容；而资本代建，目前正积极探索推进，通过与金融机构的紧密合作，实现资本与产业的深度融合。针对不同类型的代建需求，招商建管不仅能提供代建全链条系统性解决方案，还与招商蛇口旗下其他专业公司紧密协同，创新形成“代建+X”服务模式，满足客户多元化需求，提升项目价值。“代建+X”服务模式中，“代建”涵盖前期咨询、策划定位选址、规划设计、建设管理、营销管理、品牌输出等全流程服务；而“+X”则包括附加增值服务，如专业物业管理、产业园区运营、全周期金融服务等，确保项目持续运营与价值最大化。这种服务模式彰显了招商建管的专业实力和客户至上的服务理念，共同推动城市发展新篇章。

截至目前，招商建管已承接项目超530个，遍布超23个城市，总建筑面积突破1800万平方米，服务客户涵盖各地政府、各类企业等，展现出卓越的代建实力。近期，招商建管已先后中标东莞滨海湾新区精密智造科创园邻里中心项目代建服务、沈阳大东区榆林城中村回迁安置工程代建开发管理服务项目、十堰城投东来居开发全过程管理服务项目等。

2024下半年以来，政策利好仍在不断释放，且力度更大，市场信心有望回升。有分析机构指出，尽管行业在筑底中，房企整体业绩在年内较难看到拐点。但值得注意的是，一线城市二手房的成交量自2024年3月以来站上“荣枯线”，北京上海二手房价格也在6月出现止跌信号。接下来，高能级区域市场有望率先迎来正向的量价循环，专注于核心区域的禀赋型房企则能够更大程度受益于这些城市先行复苏。业内人士认为，招商蛇口革新步履不停，坚定转型发展，坚持追求有质量的增长，聚焦培育第二增长曲线；持续丰富和迭代产品线，提升产品和服务的竞争力，未来发展值得期待。

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